Distrato contratual é o encerramento de uma relação jurídica entre as partes (comprador e vendedor). Assim, quando é elaborado um contrato no setor imobiliário e uma das partes encerra esse vínculo, nesse momento é feito um distrato de imóveis. A parte contrária deve ser notificada sobre essa decisão para que o distrato de imóveis seja efetivado.

Mas você sabe o que a legislação exige para esse tipo de situação? Para começar, o distrato de imóveis pode ocorrer das seguintes maneiras: quando as duas partes decidem não continuar com o negócio; na situação em que uma das partes não cumpre com os termos do contrato; quando o contrato é cumprido até o final; quando o prazo de vigência do contrato finaliza.

O que muda em relação ao distrato de imóveis com a aprovação do projeto de lei no Senado?

O PL n.º 1.220/2015, “regulamenta a desistência do contrato de incorporação imobiliária com a retenção de até 10% do valor pago por parte da incorporadora”, mais conhecido como Projeto de Lei do Distrato de Imóveis, foi aprovado em junho de 2018 pela Câmara dos Deputados. E no dia 27 de dezembro, a proposta de legislação foi aprovada pelo Senado Federal.

O projeto trata, entre outros pontos, das multas que poderão ser aplicadas no caso de um distrato de imóveis, assim como prazos e condições do imóvel que poderá passar por essa situação e das regras para ambas as partes (comprador e construtora).

De acordo com a proposta, o comprador que desistir do imóvel na planta será reembolsado com 50% do valor pago à construtora. Na proposta anterior, com o auxílio da Justiça, o cliente poderia obter o reembolso de até 90% do valor pago.

O assunto ainda gera muitas discussões entre governo, construtoras e clientes. Em relação à multa prevista pelo distrato de imóveis, a lei defende que, caso o consumidor transfira toda a dívida para um interessado no seu imóvel, ele não terá essa penalidade.

Além da multa, também será cobrado do novo comprador impostos, taxas de condomínio e a comissão do corretor. Se isso ocorrer após o consumidor estar morando no local, também poderá ser cobrado um valor que simbolize um aluguel, conforme determinado pela Justiça.

O que está valendo, atualmente, em relação ao distrato de imóveis

Em 2017, de acordo com esta reportagem da revista Época Negócios, o governo brasileiro regulamentou o distrato de imóveis em alguns pontos. Ficou estabelecido, por exemplo, que para imóveis de até R$ 235 mil, a construtora ficava com até 20% do valor já pago pelo comprador – desde que esse montante não ultrapasse 5% do preço do imóvel e mais o custo da corretagem.

Para os imóveis avaliados acima de R$ 235 mil, a construtora ficava com 50% das prestações já pagas, não podendo ultrapassar 10% do preço do imóvel e mais o custo da corretagem. Em relação aos imóveis comerciais, a construtora poderia reter até 12% do valor do imóvel.

A Lei 13.786/18 mudará a regra envolvendo a entrega dos imóveis no País. Ela prevê que o atraso de até 180 dias na entrega do imóvel não gerará multa para a construtora.

No caso de atraso acima de seis meses, a empresa deve devolver o valor integral do imóvel pago pelo cliente e mais a multa prevista em contrato em um prazo de até 60 dias. Caso o contrato não estipule multa, o comprador terá direito de 1% do valor já pago por cada mês de entrega atrasada.

Confira algumas das principais mudanças no distrato de imóveis:

* Com a nova lei:

1. Multa de 50% sobre os valores pagos pelos compradores na situação de rescisão do contrato.
2. Atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel não origina tributos para a empresa responsável.

* Mudança na legislação feita em 2017:

Distrato de imóveis com valor:
* Imóveis até R$ 235 mil: a construtora retém até 20% da quantia paga;
* Imóveis com valor acima de R$ 235 mil: a empresa fica com até 50% do valor pago.

* Anteriormente:

1. Multa de 10% a 25% no caso do distrato de imóveis;
2. Em caso de atraso, não existia lei para punir as construtoras, mas o consumidor poderia receber até 20% do valor do imóvel como indenização.

Em relação aos prazos para devolução de valores ao comprador, a construtora poderá pagar em seis parcelas mensais, com carência de 60 dias.